De galpão a escritório: maior complexo comercial de São Paulo atrai empresas para além da Faria Lima
As regiões em torno das avenidas Faria Lima, Berrini e Paulista são os mais conhecidos polos empresariais da cidade de São Paulo – e estão entre as localizações mais nobres do País para se instalar um edifício comercial. Um fato, no entanto, contraria as expectativas: o maior complexo empresarial da capital paulista não está próximo a nenhum dos três maiores centros econômicos da cidade.
O endereço do recordista é a Rua Werner Von Siemens, no bairro da Lapa, Zona Oeste, ao lado da Marginal Tietê. A EXAME visitou o E-business Park, complexo de 160 mil metros quadrados de área, que tem um tamanho equivalente a quase 15 campos de futebol. Com 120 mil metros quadrados de escritórios, o complexo recebe 10 mil funcionários diariamente.
Antes antiga fábrica da Siemens no Brasil, o E-business Park passou por um processo de retrofit, que modernizou e adequou os galpões, hoje transformados em lajes corporativas. São 20 prédios ao todo, com apenas uma torre comercial convencional.
A Maurício de Souza Produções é a companhia nacional de maior destaque do E-business Park, mas 85% das 29 locatárias são multinacionais, em especial indústrias. Entre os principais nomes estão Nokia, Henkel e Lenovo.
A empresa de energia EDP é uma das novatas no empreendimento. Chegou em meio à pandemia, vinda da Vila Olímpia, bairro entre a Faria Lima e a Berrini. Hoje, ocupa uma laje única de 6,6 mil metros quadrados do E-business Park – o maior espaço do complexo, que oferece lajes a partir de 291 metros quadrados.
O que atrai as companhias para fora das regiões queridinhas do mundo dos negócios é, principalmente, uma combinação de preço e segurança, segundo Sidney Angulo, empresário e diretor do E-business Park. “Como temos uma área grande, conseguimos um preço muito melhor em aluguel, condomínio e IPTU. Outro ponto é a segurança: temos tudo aqui dentro, de farmácia a cabeleireiro”, diz.
A distância dos grandes centros de negócios da cidade permite que o E-business Park ofereça um preço de locação competitivo. O metro quadrado para aluguel no complexo custa, em média, R$ 75 por metro quadrado, variando de R$ 60 a R$ 100. A efeito de comparação, a locação dos prédios mais cobiçados da Faria Lima pode alcançar R$ 400 por metro quadrado nos cálculos da MBRAS, boutique imobiliária de alto padrão.
Um bairro fechado
Dos 160 mil metros quadrados do complexo, pouco menos da metade (61,8 mil) são dedicados a 2,7 mil vagas de garagem. Além disso, o empreendimento funciona como um pequeno bairro, com agência bancária, praça de alimentação, mini mercado, farmácia – tudo para que o funcionário seja atendido dentro do próprio complexo.
Com o número crescente de furtos e assaltos nas grandes vias comerciais de São Paulo, Angulo diz que oferecer um complexo fechado agrega valor. “Nossa segurança é feita por drones, que filmam e monitoram todo o ambiente, além de motos elétricas que rodam 24 horas. Poucas áreas da cidade são tão monitoradas. Nunca tivemos nenhum incidente de segurança no E-business Park. E as empresas gostam desse diferencial”, disse.
Para o segmento industrial, outro ponto de destaque é a localização próxima às marginais, às rodovias Anhanguera e Bandeirantes, e o acesso simplificado aos aeroportos de Congonhas e Guarulhos. O complexo fica ao lado da estação Lapa, da CPTM.
O E-business Park conta ainda com uma peculiaridade em energia. A herança fabril deixou uma subestação de energia dentro do empreendimento. “As turbinas de Itaipu foram feitas aqui dentro; era uma demanda energética de 30 prédios. Conseguimos manter essa subestação, então dificilmente ficaremos sem energia”, comenta Angulo.
O pacote listado acima agrada: a vacância do E-business Park ronda em média, 16%, abaixo do patamar médio corporativo da cidade, na casa dos 20%. “Quando as empresas nos descobrem, elas decidem sair da Vila Olímpia ou de Alphaville para vir para cá.”
Complexo-parque e sustentabilidade
Sidney Angulo é idealizador e fundador do E-business Park. Junto ao sócio empresário Helio Seibel, ele comprou o complexo da Siemens em 2004, em seu projeto mais ambicioso de retrofit até então. Chamou a atenção a área verde da fábrica, que, após a aquisição, foi expandida com paisagismo. A inspiração principal para a ampliação foi o Instituto Inhotim, maior museu a céu aberto do mundo e referência em paisagismo tropical.
O objetivo foi criar uma atmosfera de campus, onde os prédios são cercados de áreas verdes. A preservação das áreas verdes é apontada como um dos motivos da falta de verticalização do E-business Park, que tem apenas um edifício alto. “Nada seria mais fácil que derrubar os galpões e construir prédios comerciais. Mas preferimos preservar as estruturas e manter apenas uma torre convencional”, diz o empresário.
A expansão não está fora dos planos, mas deve acontecer de forma mais comedida. A capacidade do terreno permitiria 400 mil metros quadrados de escritórios contra os 120 mil existentes. As estimativas, no entanto, são de chegar a um patamar de 260 mil metros quadrados. Para essa expansão, Angulo está analisando uma possível parceria.
“Estamos com um M&A [processo de fusão e aquisição] no radar. Temos algumas empresas no alvo para conversar nos próximos anos.”
Angulo argumenta que a área verde do complexo vai além do paisagismo. Entre as iniciativas de sustentabilidade, o E-business Park investe em espaços bosqueados, tem 30 mil metros de telhado com placas solares, conta com um sistema de captação e reservatórios de água da chuva, que abastecem o sistema de jardinagem e limpeza.
Entre os pilares ESG (ambiental, social e de governança), a frente social deve ganhar novos contornos nos próximos meses. O plano de Angulo é aproximar o E-business Park ainda mais de sua inspiração em Inhotim, abrindo o complexo para visitação aos finais de semana. O primeiro foco são as escolas, com visitas educativas voltadas para sustentabilidade e botânica.
O plano é transformar o E-business Park no E-business City: abrindo o espaço do complexo para a cidade. Começando com um museu à céu aberto, incrementando o paisagismo com obras de arte. A primeira aquisição foi um mural de 70 metros de comprimento do grafiteiro Kobra, dedicado à diversidade. Inaugurado em janeiro deste ano, o painel se somou a uma praça com esculturas da Mônica cedidas pela Maurício de Souza Produções.
